Эксперт: И покупатели, и застройщики теряют интерес к машино-местам
Спрос на покупку машино-мест в новостройках в России резко снизился. Сокращается и предложение - девелоперы делают все меньше паркингов в новостройках. Парковаться автовладельцам приходится во дворах. А также на дорогах, где парковки не стали платными. Продавцы видят решение проблемы в снижении числа парковочных мест, автовладельцы - в снижении стоимости этих мест. Очевидно, что истина где-то посередине.
Спрос на машино-места в России за год снизился на 20-25%, отмечает эксперт по недвижимости федеральной компании "Этажи" Михаил Аникин. Основная причина - растущая цена квадратного метра жилой недвижимости. Покупатели стараются снизить размер ежемесячной долговой нагрузки, поэтому сокращают свои запросы в отношении приобретения "неактуальных" квадратных метров. "В отношении парковочных мест и паркингов в России еще не сформирован менталитет. После эпохи гаражей, а затем платных автостоянок люди привыкли оставлять свои автомобили на бесплатных парковках во дворах, вдоль дорог, и это стало совершенно привычным. При этом все больше покупателей квартир хотят квартиры в домах с дворами без машин", - говорит он. Для большинства застройщиков паркинги и машино-места больше становятся маркетинговым инструментом. В домах экономкласса их все больше используют в качестве дополнительных бонусов при покупке квартиры. В бизнес-классе паркинги более востребованы и раскупаются быстрее, так как они относительно дешевы по сравнению со стоимостью такой квартиры.
В Москве коэффициент обеспеченности машино-местами во всех сегментах новостроек снизился за последние пять лет примерно вдвое, то есть девелоперы стали строить меньше машино-мест, отмечает управляющий партнер компании "Метриум" Надежда Коркка.
Продавцы видят решение проблемы в снижении числа парковочных мест, автовладельцы - в снижении стоимости этих мест
В Москве несколько лет назад сократили нормативы по обеспеченности жилых домов местами в подземном паркинге, поясняет руководитель направления разработки продукта ГК "А101" Павел Брызгалов - "Это в целом позитивно сказалось на экономике проектов".
"Пик спроса на парковочные места начинается года на два позже, чем на квартиры, а наличие в жилом комплексе непроданных лотов не лучшим образом влияет, например, на ставку по эскроу-финансированию", - отметил эксперт.
А после ввода дома в эксплуатацию девелопер несет еще и дополнительные эксплуатационные расходы. Поэтому многие девелоперы предпочитают просто меньше строить таких объектов.
В регионах нормативы жестче, чем в Москве, добавляет он, в зависимости от региона могут требовать от 1 до 1,5 машино-места на одну квартиру, однако там не говорится, что машино-места должны находиться в подземном паркинге. В итоге появляются неоптимальные градостроительные решения, считает Брызгалов, например большие плоскостные парковки на территории ЖК, которые разрывают городскую ткань и нерационально используют территорию.
Правовые аспекты управления жильем эксперты "РГ" разбирают в рубрике "Юрконсультация"
По данным "Метриум", если в 2021 году машино-место приобретал примерно каждый четвертый покупатель квартиры в Москве, то в 2022 году уже только каждый пятый. Несмотря на относительно невысокий спрос, машино-места в Москве за последние два года подорожали в среднем на 39,3% и сейчас стоят около 2,2 млн рублей, добавляет Коркка.
Это совершенно неадекватная цена с точки зрения покупателя, считает эксперт Общероссийского народного фронта Петр Шкуматов. Получается, что парковочное место стоит дороже нового автомобиля, и это непосильная сумма для среднего автовладельца. Адекватную цену подсказывает рынок: гаражи ценой 600-800 тыс. рублей довольно быстро продаются, тогда как по цене более миллиона практически не находят покупателя. Вариантов выхода из ситуации немного, отмечает он: либо увеличивать количество денег на руках у населения, либо каким-то образом снижать расценки на машино-места.
Существуют довольно строгие требования к парковочным местам - с точки зрения вентиляции, воздухообмена, пожаротушения. Эти объекты получаются действительно очень дорогими по себестоимости, отмечает президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антон Глушков. Надеяться на снижение стоимости паркингов можно, только перекладывая стоимость парковочных мест в стоимость квадратного метра жилья, считает он. Даже в домах среднего класса, где парковочные места не такие дорогие, они реализуются в течение пяти лет с момента сдачи дома в эксплуатацию. Выгоднее приобрести каско и оставлять машину на улице, чем покупать место в крытом и охраняемом паркинге.
Инфографика "РГ"/Леонид Кулешов/ Марина Трубилина
В целом по стране сокращения числа парковочных мест около новостроек не наблюдается. По оценкам портала ЕРЗ.РФ, в среднем в строящихся ЖК в России на одну квартиру приходится 0,4 машино-места, и за 2022 год этот показатель не изменился. Но сюда входят не только парковочные места, которые продает застройщик, но и общественные парковки в шаговой доступности - как платные (в среднем 0,08 машино-места на квартиру), так и бесплатные (0,25 места). При этом в целом на первичном и вторичном рынках, по данным "Авито Недвижимости", в 2022 году увеличилось и предложение машино-мест разного типа (на 32,3%), и спрос (на 41,3%). Вероятно, потому что средняя стоимость машино-места в крупных городах хотя и увеличилась на 22,7%, но составила лишь 675 тыс. рублей.
В подавляющем большинстве регионов и городов машино-места, которые нужно покупать, в новостройках практически не делали и не делают, отмечает Шкуматов. Там идет низко- и среднеэтажное строительство и, как правило, для размещения автомобилей хватает места вокруг дома. Проблема с размещением автомобилей существует в основном в Москве, Санкт-Петербурге, Краснодаре, где идет большое жилищное строительство, и в Сочи из-за рельефа местности, считает эксперт.
По данным Минстроя, строительство двух этажей подземных парковок увеличивает себестоимость дома на 30%, что сказывается и на цене жилья
Между тем вице-премьер Марат Хуснуллин и минстрой не раз призывали регионы уменьшать нормативы по количеству парковочных мест в новостройках. Во-первых, это делает более дорогим себестоимость строительства. По данным минстроя, строительство двух этажей подземных парковок увеличивает себестоимость дома на 30%, что сказывается и на цене жилья. Во-вторых, вместо автомобильного нужно развивать общественный транспорт, считают власти.
Уровень автомобилизации постоянно растет, отмечает Глушков. Расширение дорог и увеличение числа парковок только провоцируют дальнейший рост числа автомобилей. Есть метод кнута и метод пряника, отметил он: с одной стороны, это более дорогое содержание автомобиля, с другой - создание удобного общественного транспорта. Все современные города взяли тренд на развитие общественного транспорта, отмечает он.
Для жилья экономкласса сейчас были бы более актуальны комбинированные варианты паркингов с кладовками для хранения сезонных вещей, считает Аникин, но таких вариантов на рынке практически нет.
Как считает глава Комитета Госдумы по труду, социальной политике и делам ветеранов Ярослав Нилов, надо объективно оценить, почему снижается спрос. Появились каршерниг, такси - это получается пассивный актив.Если в семье было два автомобиля.
Но надо понимать,что снижается спрос на парковки именно из-за снижения заработка. Надо снижать цены на парковки и делать доступным паркинг. Учитывая, что машино-мест не хватает во дворе, тем более что зона платной парковки расширяется. И при разработке новых жилых комплексов учитывать строительство новых паркингов, чтобы не перегружать улицы, дворы, но снижать цену на них.
Отказываться от паркингов просто недопустимо.
Как пояснил автоэксперт, бывший депутат Госдумы Вячеслав Лысаков, если у нас не покупают парковочные места, давайте их вообще не будем строить. Такая логика у строителей. А места-то нужны. Снизьте цену.
Взгляд из регионов
Застройщики Петербурга не отмечают значительного колебания спроса на машино-места. Последние два года около 8,5% от всех сделок, например, в зданиях с апартаментами составляют продажи паркинга, рассказала гендиректор группы компаний PLG Марина Павлюкевич. По данным аналитиков, за 2022 год средняя стоимость покупки машино-места в Санкт-Петербурге выросла на 21,5% - до 851 тыс. рублей. Машино-места потеряли былую инвестиционную привлекательность, считает директор по продажам платформы TrendAgent Мария Иванова.
В Новосибирске количество и организация парковочных мест не устраивают ни автомобилистов, ни пешеходов, ни власть. Несмотря на то что в центре города появилось несколько платных парковок, ситуация существенно не улучшилась. По-прежнему водители бросают машины на дорогах, тротуарах, на газонах, во дворах. В мэрии создали проект "Парковки Новосибирска" с интерактивной картой, на которой видно число свободных мест на текущий момент. Так, в пятницу, 27 января, в городе было свободно 420 мест из 570. Стоимость парковки в зависимости от зоны - 50-100 рублей в час. В октябре прошлого года депутаты Законодательного собрания региона и Совет депутатов города предложили поднять штрафы за неправильную парковку. Верхнюю границу штрафа предлагается увеличить на тысячу рублей, установив размер от тысячи до трех тысяч. При благоустройстве дворов введено правило: перед началом работ жильцы должны определиться, где будут парковки, где проезды. В свою очередь застройщики стали предлагать новые проекты жилья либо с "огромными парковками", либо с "дворами без машин". Несколько лет назад крытая парковка в жилом доме премиум-класса стоила 600 тыс. рублей, сейчас она подорожала до миллиона, рассказала автовладелец Лада Троицкая. Средняя цена машино-места в Новосибирске увеличивается в год примерно на 11 процентов и составляет 550 тыс. рублей, хотя иногда достигает и 2,2 млн.
В Ростове-на-Дону проблема парковок невероятно актуальна. И если в элитных новостройках, как правило, предусмотрены подземные паркинги, то более бюджетные варианты жилья этого лишены. Как говорят в агентствах недвижимости, покупателей интересуют в первую очередь жилые квадратные метры, и они ориентируются на местоположение дома и планировку квартиры. Но все же парковочные места выкупаются, а их наличие в проекте - огромный рекламный бонус для застройщика. Стоимость машино-места колеблется от 600 тыс. до 1,5 млн рублей. И при этом их хватает далеко не всем. В число заявленных мест застройщик нередко включает и прилегающую территорию. По правилам в новостройке должно быть 350 мест на тысячу жителей (из них 10% - машино-места для инвалидов). Однако застройщики зачастую берут в расчет количество не жильцов, а квартир.
Подготовили Мария Голубкова (Петербург), Наталья Решетникова (Новосибирск), Елена Мелихова (Ростов-на-Дону)
