Жизнь после долёвок. Когда ждать повышения цен на недвижимость?

Закон о переходе с долевого строительства на проектное (банковское) финансирование был принят ещё в 2018 году. В нём сказано, что с 1 июля при возведении новых объектов застройщики обязаны использовать для финансирования стройки только собственные или заёмные (кредитные) средства. Для будущих собственников это означает увеличение стоимости жилья на 10-15% минимум. Правда, крупные строительные компании при определённых условиях по-прежнему смогут привлекать средства граждан и долёвка так быстро «не умрёт», как ей пророчили. Новая схема невыгодна никому Пока долевое строительство никто не отменяет. – говорит заместитель управляющего АН «РиэлтСтройком» Анна Шипина. - Договоры долевого участия (ДДУ) граждан действуют с участием эскроу-счетов или без них. Просто рынок трансформируется. Раньше строили, привлекая средства дольщиков, и у покупателей была возможность на ранней стадии строительства приобрести квартиру дешевле. Сейчас застройщики переходят к институту проектного финансирования и деньги дольщиков не получат, пока дом не будет введён в эксплуатацию. На ком это отразится – скорее всего, на конечном потребителе. Себестоимость строительства увеличится хотя бы на стоимость банковского кредита, и это скажется на конечной цене объекта. Возможно, рост цен не произойдёт прямо сейчас, с 1 июня. Но, так или иначе, закон спроса и предложения приведёт к тому, что стоимость кв. метра увеличится. Рынок сужается (застройщиков станет меньше) и новых предложений будет поступать меньше. Цены повысятся. - Действительно, только крупные строительные компании с уже запущенными объектами могут сейчас участвовать в проектном финансировании. – считает заместитель директора ФСК «Западный луч» Татьяна Кузнецова. - Мелкая компания на один дом не сильно интересна банкам. Однако надо признать, что в настоящий момент ситуация на рынке не слишком благоприятна для всех. К сожалению, продажи у застройщиков неактивные. Шестой год подряд идёт снижение реальных доходов населения, в Челябинской области этот показатель ещё ниже, чем в среднем по стране. Рынок жилья, в принципе, насыщен – предложений по некоторым классам жилья гораздо больше спроса. А ипотечное кредитование сегодня – это сделки по перекредитованию (рефинансированию). Застройщики в непростой ситуации по сбыту, по спросу. Эксперты отмечают, если проанализировать динамику получений разрешений на строительство, в 2018 году было выдано 122 разрешения, в 2019 году всего девять. Все застройщики получили их заранее, потому что для компаний старая схема (деньги дольщиков) выгоднее. Особенность Челябинска в том, что и в этом году, и, как минимум, в первой половине 2020 года - большого объёма перехода проектов на эскроу-счета ждать не следует, - говорит начальник отдела по работе с корпоративными клиентами по финансированию недвижимости Челябинского отделения Сбербанка Роман Лихопуд. - Банки же в данных условиях рынка снижают ставки по ипотеке. Так уже 25 мая Сбербанк снизил ставки до 0,6% и минимальная ставка по ипотеке составляет 8,2% при условии, что застройщик работает с нами по программе субсидирования. Самая минимальная ставка это ипотека с господдержкой – 6% годовых. Когда жильё подорожает? - До середины 2020 года сильных изменений на рынке не будет – большая часть застройщиков останется и продолжит работать по старой схеме (ДДУ) с ранее выданными разрешениям на строительство, – уверена руководитель отдела реализации недвижимого имущества ООО СК «НИКС» Марина Мацарская. - И каких-то кардинальных потрясений и изменения цены за квадрат случится. Однако схема эскроу-счетов, к которой мы рано или поздно придём, повлечёт удорожание строительства. При идеальных условиях (быстрых продажах на стадии строительства и соответственно более низкой банковской ставки) удорожание составит 6% минимум. С другой стороны, повышать цены в городе Челябинске - это утопия. Предложение намного превышает спрос, практически у всех застройщиков есть такие объекты, где конкуренты сидят на одной площадке. В моем понимании это опосредовано повлияет на качество рынка. Застройщик вынужден повышать качество жилья, чтобы покупатели приходили к нему. В этом положительный момент. Хотим мы этого или нет, но мы вынуждены конкурировать инфраструктурой, качеством, привлекательностью, экологичностью жилья. Здесь важно отметить ещё один тренд. Доля ипотеки, выданной на первичное жильё, падает каждый месяц. И если человек не может купить квартиру на рынке первичного жилья, он берёт вторичку. И её достаточно много. - В этом и следующем году будет продаваться вторичка - соглашается руководитель отдела нового и строящегося жилья АН «Компаньон» Владимир Пономарёв. - Но зачастую люди приходят с завышенными ожиданиями – с завышенной ценой продажи. «Хрущевку», которая на рынке стоит 1,6 млн рублей, они выставляют за 1,8 млн. Где-то они услышали, что идёт рост цен на новостройки. Но рынок от этого не изменится. И за 1,8 они квартиру не продадут. В итоге растёт количество объектов не проданных, а значит не купленных. Нужно понимать, что весь жилфонд «младше 1990 года» стремительно дешевеет. А в это время новое жильё, пусть и небольшими темпами, но растёт в цене. Чем дольше такие покупатели ждут и тянут с продажей, тем разрыв между ценой продажи и покупкой нового жилья будет увеличиваться. Комментарий замначальника отдела контроля и надзора за долевым строительством Министерства строительства и инфраструктуры Челябинской области Вячеслав Коробейников: На сегодняшний день в регионе 87 застройщиков реализуют 279 проектов строительства, это те дома, которые возводятся с привлечением средств дольщиков. И только 30 проектов, всего около 10% от общего числа, возводятся с участием банков по средствам эскроу-счетов. В дальнейшем соотношение, конечно, изменится. Но полный отказ от долевок не предусмотрен. В июне вступило в силу постановление Правительства РФ №480, где определены критерии, которым должен соответствовать застройщик, чтобы остаться на строй схеме – привлечение средств участников долевого строительства через спецсчёт. Речь идет о не менее 30% фактической степени готовности объекта, документальном подтверждении финансовой готовности и количестве заключенных договоров долевого участия. И сейчас застройщики активно готовятся к тому, чтобы предоставить необходимую документацию. По нашей предварительной оценке из 279 проектов, 104 проекта соответствуют тем условиям, при которых они могут остаться на старой схеме финансирования.