Эксперты: рост цен на жилье в Москве замедлится во втором полугодии

МОСКВА, 25 июля. /Корр. ТАСС Елена Рузлева, Наталья Денисова/. Повышение цен на жилье в Москве во втором полугодии 2019 года замедлится, хотя тенденция к росту сохранится. Такое мнение выразили эксперты, опрошенные ТАСС. По словам управляющего партнера компании "Метриум" Марии Литинецкой, на московском рынке новостроек в третьем квартале подорожание еще будет заметно, но уже в четвертом оно нивелируется традиционными новогодними предложениями и скидками. "Надо понимать, что повышение цен в последние 1,5 года оказалось очень стремительным и оно точно не синхронизируется с динамикой реальных финансовых возможностей покупателей жилья. И если в 2018 году рост цен оправдывался ажиотажным ипотечным спросом, то в 2019 году фактор доступного кредитования уже не будет играть большой роли. Накопленный за годы чрезмерно дорогой ипотеки отложенный спрос, по-видимому, исчерпывается, а вместе с ним и основания для дальнейшего повышения цен", - считает Литинецкая. Заместитель директора департамента новостроек "ИНКОМ-Недвижимость" Валерий Кочетков отметил, что на ценовую политику девелоперов повлияет изменение правил финансирования жилищного строительства, произошедшее с 1 июля 2019 года. "Из-за повышения себестоимости строительства квартиры в жилых комплексах, которые выйдут на рынок после 1 июля, действительно могут быть дороже в диапазоне до 15%, чем в аналогичных ЖК, реализованных до реформы. Впрочем, в проектах, которые будут продаваться по старым правилам, также вероятно повышение стоимости жилья в пределах до 10%. Это объясняется тем, что застройщики были вынуждены выделить дополнительные ресурсы, чтобы до 1 июля успеть довести свои ЖК до 30-процентной готовности, которая позволяет работать на прежних условиях", - сказал Кочетков. В то же время, по его словам, в целом во втором полугодии "серьезных скачков цен не произойдет, для этого пока нет поводов". По прогнозам риелторского агентства "МИЭЛЬ-Новостройки", во втором полугодии в Москве произойдет рост средней цены, но его величина будет обусловлена особенностями конкретных проектов. В целом к концу года рост в старых границах столицы составит 5-6%, в Новой Москве - 10%. "Цены в наиболее удачных и востребованных новостройках будут расти по мере роста стадии строительной готовности, в менее востребованных будут корректироваться за счет скидок. Велика вероятность того, что общее повышение цен затронет не только проекты, преходящие на реализацию через эскроу-счета, но и другие новостройки, в случае если застройщики последуют рыночным настроениям", - отмечает генеральный директор компании Наталья Шаталина. В аналитическом центре портала ЦИАН уточняют, что за последнее время объем нового предложения на первичном рынке Москвы значительно сократился. Продажа проектов на более высокой степени готовности по сравнению с начальными этапами строительства также скажется на ценах. "За последние месяцы на рынок вышло в разы меньше новых корпусов, чем осенью 2018 года, покупатели активнее всего выбирают предложения на низких стадиях строительства, а это значит, что в активном предложении остается меньше недорогих лотов. Средние цены будут расти просто за счет увеличения доли жилья на высокой стадии готовности в структуре предложения", - отмечает руководитель аналитического центра Алексей Попов. Застройщики ориентируются на эскроу С 1 июля изменилась система финансирования жилищного строительства: застройщики лишились возможности привлекать деньги дольщиков напрямую, средства граждан должны храниться на счетах эскроу до момента ввода объекта в эксплуатацию, а само строительство должно идти за счет кредитов. Значительная часть уже начавшихся проектов при этом будет завершена по прежним правилам долевого строительства. Речь идет об объектах, которые соответствуют правительственным критериям строительной готовности и объема уже привлеченных средств дольщиков. До перехода на новую модель финансирования жилищного строительства девелоперы делали различные прогнозы о том, как это скажется на ценах. По оценкам генерального директора ГК "МИЦ" Даромира Обуханича, предпосылки для роста цен на жилье заложены не только в изменении системы финансирования, но и в снижении темпа ввода новых площадок под жилье. "По нашим прогнозам, цены до конца года вырастут до 10%, это будет продиктовано новыми условиями финансирования и сопутствующим ростом затрат. Для покупателей этот рост обоснован, поскольку переход на счета эскроу - это гарантия надежности. В целом снижение ставок по ипотеке несколько повысит спрос, но не компенсирует общее повышение стоимости жилья", - считает Обуханич. Застройщик ГК "Гранель" оценивает рост цен на недвижимость после перехода на эскроу в 5-7% до конца года. "Рост цен пока небольшой, и в дальнейшем он будет таким же плавным, так как рынок будет сдерживать его большим объемом уже стартовавших проектов, которые будут реализовываться по старой схеме, и возросшей конкуренцией между застройщиками. Тот же объем жилья, который будет реализовываться уже по новой схеме, будет иметь отложенный эффект увеличения себестоимости", - считает директор департамента продаж девелопера Рустам Арсланов. Генеральный директор Level Group Кирилл Игнахин полагает, что рост цен на жилье в этом году будет примерно таким же, как в 2018-м. "В целом тенденция к росту цен на новостройки сохранится. В массовом сегменте столичного рынка первичного жилья за полугодие средний "квадрат" подорожал на 4%, а за прошлый год - примерно на 8%. Скорее всего, такая же тенденция сохранится до конца текущего года, хотя я не исключаю, что повышение цен будет сопровождаться ростом скидок и распространением различных дисконтных акций", - пояснил эксперт. По словам вице-президента по рынкам капитала и финансам ГК "ПИК" Юрия Ильина, во втором полугодии на динамику цен у застройщиков будут влиять три основных фактора. "Во-первых, темпы восполнения предложения новыми проектами, которые будут выводиться на рынок, во-вторых, доступность и стоимость ипотеки. Наконец, это большая уверенность у покупателей в связи с вступлением в силу нового законодательства", - уточнил Ильин. Как отреагировал вторичный рынок Перемены на рынке новостроек и переходный период к новой модели финансирования окажут влияние на сегмент готового жилья. Директор департамента вторичного рынка компании "ИНКОМ-Недвижимость" Сергей Шлома считает, что на "первичке" возможны переносы старта продаж новых проектов. Помимо этого, по мнению эксперта, дополнительная кредитная нагрузка девелоперов, перешедших к проектному финансированию, вынудит их переложить часть расходов на покупателей, что приведет к росту цен. В итоге граждане могут переключиться с рынка новостроек на "вторичку". "Часть покупателей будет переходить с рынка новостроек в сегмент вторичного жилья. По нашим оценкам, благодаря этому в 2019 году столичная "вторичка" дополнительно получит порядка 15% спроса", - считает Шлома. При этом, по его прогнозам, значительного роста цен в сегменте не произойдет из-за снижающегося спроса. В частности, в июне был пройден пик отрицательной динамики - минус 30% по сравнению с июнем прошлого года. "Заметное падение спроса исключает какие-либо предпосылки сильного роста цен на "вторичке". Наоборот, в ближайшие полгода мы прогнозируем их снижение, не глобально (на 15-20%), а в диапазоне от 5% до 7%", - уточнил Шлома. Ипотека поддержит спрос Банк России 14 июня понизил ключевую ставку на 25 базисных пунктов - до 7,5%. Как сообщал директор департамента денежно-кредитной политики ЦБ Алексей Заботкин в интервью Bloomberg, совет директоров Центробанка на ближайшем заседании 26 июля может опустить ставку до 7,25%. После июньской корректировки ряд коммерческих банков снизил ставки по ипотеке. Однако, по мнению экспертов, даже с учетом этого снижения процент по ипотеке выше, чем годом ранее, а нынешнее снижение может несколько поддержать спрос, однако не окажет значительного влияния на рынок. "Снижение ключевой ставки поддержит спрос на рынке ипотеки, однако вряд ли приведет к значительному росту сделок. Более того, на днях несколько банков заранее снизили ставки по ипотеке ниже 10 процентных пунктов, сыграв на опережение. Однако значения все равно выше, чем в конце 2018 года. Поэтому, для того чтобы "разогнать" спрос, нужно снижать ставку по ипотеке до 8% годовых, а это возможно только в среднесрочной перспективе", - считает генеральный директор девелоперской компании "СМУ-6 Инвестиции" Алексей Перлин. Директор по маркетингу и разработке продукта ГК "А101" Дмитрий Цветов отметил, что в условиях переходного периода на эскроу ипотека может оказать существенную поддержку спросу на жилье. "Рынок первичного жилья всегда был чувствителен к ситуации на ипотечном рынке, но сейчас устойчивый тренд на снижение ставок особенно важен. В условиях переходного периода с долевой системы продаж на эскроу-счета часть проектов может выйти на рынок позже запланированных сроков, что приведет к сокращению объема предложения и, как следствие, росту цен. И именно доступная ипотека станет фактором, который поможет поддерживать спрос на рабочем уровне", - сказал Цветов.