Квартиры по осени считают: спрос на рынок новостроек вернется, но без роста цен

Редакция Вести. Недвижимость решила выяснить, стоит ли ждать наплыва покупателей этой осенью после июльского затишья, и что будет с ценами на квартиры в новостройках осенью. Июль стал переломным для рынка новостроек – произошел переход на проектное финансирование, и продажи, которые от месяца к месяцу демонстрировали небывалый рост, замедлились. По данным Росреестра, в июле количество зарегистрированных ДДУ снизилось более чем в два раза, по сравнению с июньскими показателями. Такая разница обусловлена искусственным подъемом в июне за счет массовых продаж квартир юрлицам, поясняет гендиректор "МИЭЛЬ-Новостройки" Наталья Шаталина. Использование такой схемы (продажа юрлицам) в июне позволило девелоперам избежать перехода на эскроу-счета, добавляет управляющий партнер компании "Метриум", участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая. В июле такая ситуация не повторилась, поскольку уже начали действовать новые правила. Согласно подсчетам "Метриум", в июле число зарегистрированных с физлицами ДДУ в старых границах Москвы относительно июня снизилось на 11%. В июле-августе уровень активности покупателей был на 15-20% ниже, чем весной, подтверждает гендиректор Level Group Кирилл Игнахин. При этом, в целом объемы продаж остаются высокими, если сравнивать их с 2018-м и предыдущими годами. В Est-a-Tet в июле напротив отметили увеличение числа сделок (правда, незначительное). Согласно их подсчётам, объем продаж квартир и апартаментов по зарегистрированным ДДУ составил 258 тыс кв м, это на 3,2% выше, чем в июле. На спрос благотворно повлияло изменение ключевой ставки и последующее за ней снижение ставок по ипотеке, поясняет директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев. Что касается цен, то в июле они вели себя по-разному: где-то повышались, где-то, наоборот, понижались. Одни застройщики на фоне информационного поля и повышения стоимости компаниями, которые перешли на работу с эскроу-счетами, также увеличили цены. В то же время в некоторых проектах, где цены были завышены, квартиры, наоборот, подешевели, отмечает Мария Литинецкая. В итоге такие противоположные тенденции и привели к стагнации среднего прайса. В июле средняя стоимость кв м в массовых новостройках почти не изменилась и составила 168 тыс рублей. По данным Est-a-Tet, средняя цена кв м (комфорт- и бизнес-класс) выросла на 5,8% до 242,7 тыс рублей относительно июля прошлого года. С начала года, по подсчетам "Миэль", новостройки подорожали на 5% в старых границах Москвы, в Новой Москве – еще сильнее на 10,6%. В целом пока переход на новую модель не оказал серьезного влияния, так как большая часть рынка строит по старым правилам. По данным ДОМ.РФ, в Москве 3,2 млн кв м строящихся объектов продаются через эскроу-счета, что составляет 20% от общего объема застройки. Между тем без эскроу-счетов продаются (9,4 млн кв. м) жилья. "То есть для большей части рынка фактически реформа еще не состоялась, поэтому общий уровень цен не изменился из-за перехода к новой модели. Однако в тех проектах, где эскроу-счета начали применять, цены действительно выросли на 10-15%", - отмечает Кирилл Игнахин. Что касается спроса, то после июльского проседания, на рынок новостроек вернутся покупатели – так как начинается деловой сезон. Но рекордов не будет, уверены эксперты. Осенью большинство потенциальных покупателей возвращаются из отпусков и приступают к решению долгосрочных вопросов, в том числе и жилищных, говорит Мария Литинецкая. К тому же российский менталитет таков, что многие стремятся закрыть глобальные вопросы до конца года. То есть, осталось не так много времени. Об ожидаемом увеличении спроса говорит и статистика. Так, в сентябре 2018 года спрос относительно августа вырос на 7%. "В этом году прирост может быть меньше, поскольку снова работает эффект высокой базы, когда многие клиенты уже совершили сделку до 1 июля", - отмечает эксперт. Можно ожидать традиционного осеннего оживления рынка, за счет возврата потенциальных покупателей из отпусков, соглашается Наталья Шаталина. "При этом, мы вряд ли увидим серьезный рост спроса на квартиры, как это было в предыдущие годы", - считает она. Осенью спрос может восстановится до весенних показателей, то есть среднее число заключаемых в Москве ДДУ достигнет порядка 7 тысяч. Этому в том числе будут способствовать снижающиеся ипотечные ставки, говорит Кирилл Игнахин. Помимо этого, развитие транспортной сети будет способствовать повышению востребованности жилья в труднодоступных на данный момент районах Москвы и ближайших населенных пунктах Московской области. "Наиболее ощутимый эффект будет в тех районах, где основным видом наземного транспорта на текущий момент являются электрички. Два Московских центральных диаметра запустят до конца года (МЦД-1 Одинцово – Лобня и МЦД-2 Нахабино – Подольск)", - отмечает Роман Родионцев. Впрочем, нового бума на рынке ожидать не следует. Ипотека все еще остается сравнительно дорогой, доходы населения сокращаются, а жилье за год заметно подорожало. "Поэтому достижением уже можно будет считать сохранение спроса на уровне аналогичных месяцев 2018 года", - считает гендиректор Level Group Предпосылок для серьезного осеннего подорожания на рынке новостроек эксперты не видят – потенциал роста цен уже исчерпан. Тем не менее, отдельные, наиболее удачные и востребованные проекты, могут показать прирост по мере роста стадии строительной готовности. Но в целом положительная динамика цен осенью замедлится. В Est-a-Tet в свою очередь допускают повышение в районе 10%. Новые проекты уже не выходят по цене ниже рынка, стоимость квартир в них сопоставима с проектами, которые работают по старой схеме, но более высокой строительной готовностью.